人们总是喜欢拿不同城市做对比，城市发展阶段不同，差异性很大。

即便是拿国内与国外的城市相比较，国外城市化发展早，经验我们可以借鉴，但是国情不同，发展的路子自然也是不同的，不能照搬套用。

城市发展阶段不同，自然每个城市的发展方向差异性真挺大，比如说咱济南。

01.

很多人都拿济南跟很多城市对比，比如武汉、南京等，同时一些全国性大V也会或多或少的点评济南。不少粉丝去那些全国知名公众号后面留言，去寻找济南的答案，好像他们说一句就是金科玉律，但真正了解济南的，还得需要在这里生活着的人。

济南有他的特殊性，就是在2015年之前，济南的商业、商务布局是很分散的，大家能说上来的一些城市中心比如：和谐片区、华联西市场、经四路万达、洪楼、历下大润发、泉城路、泺源大街、高新万达等等，你会发现济南那时候没有像样的一个商务、商业中心，区域与区域之间差距很小，没有拉开。

2015年之前，你说逛街，基本就是上面这些地方。我在学生时代就是这些地方，过了10年，依然是，变化不大。

那时候房价也是很平均，贵的也不算贵，差价不大，源自于整个城市发展相对扁平化。2013-2014年，济南最好的房子售价就是1.3-1.5万/平米左右，1.5那就是豪宅价格了。

济南（侵删）

也就是王文涛书记来了之后，提到了山高无峰，强省、弱省会。提出了强省会战略，然后打造了济南真正的CBD中心。这是顺势而为，因为你不集中力量、资金去打造这么一个城市中心，济南就没有拿得出手的招商引资、吸引人才进来的环境、资本，外地人来到济南，这就是一个温吞的县城啊……

记得前几年有一次分享会，一位业内朋友说接待外地来济南考察的开发商，从西客站下车，一路走经十路，先经过城市郊区，心哇凉，后来到了电视台附近，老城区还能看，但是完全没有高大上的界面存在……再开车过了燕山立交桥，往东，终于找到一点感觉了。原先的城市界面开发商都不敢来济南投资的，其余的一线其它行业企业是不是也有这样的想法？

所以从2016年开始济南的，各种城建、招商引资都围绕CBD、汉峪金谷、奥体这个周边布局，只有这个区域能够破而后立，有了这个中心之后，城市界面有了大幅度提升。

这个中心需要填充，而一些省级、市级企事业单位也的确需要好的办公环境，于是企业、资金、人员都相继在这几年涌向这个区域，凝聚力越来越强。

济南（侵删）

02.

人在买房的时候是跟着“资源”走的，李嘉诚一直说location，其实说的是一个区域附带的周边资源，将房产的附加值抬的越来越高，房价自然跟随这种红利上涨。

那CBD周边的附加市政配套、商业、商务资源这6年是持续赋能，而未来5-10年这种赋能还将一直持续。

济南（侵删）

这里变强了这是事实，但是不好的一面就是抽空了很多济南其他区域的商务资源，银行、证券、企业都在向东迁移，导致这几年市区房价支撑力越来越弱。

虽然老城区内部分片区，一些新房、次新二手房价格还是挺高，但大多数因为房子新+老牌优质学区教育，周边的基础事业编、国企单位众多，高收入群体比如老师、大夫、退休职工等，还能支撑这种改善升级需求，支撑少数楼盘的高房价。

你看市区内房价高的房源，基本上就是因为上面的这些外部条件加持。

只要人群结构不发声太大变化，资金会在这类区域内一直循环积累。但是缺少了外来高收入群体的流入，加上流通性优质房源偏少，维持个别楼盘房价尚可，想要大幅度突破比较难，且还有突然被“抽梯子”的风险。

这种城市发展环境下， 我们也该意识到一点：济南的能级还是不够，不足以支撑两个以上的城市中心。需要先发展一个真正强势的城市中心，吸引更多的城市外的企业资源、人群来到济南，让城市整体变强之后，才有可能产生城市资源从中心向外再反哺别的区域。