罗昕:分析城市基本面,实现房地产投资高回报

来源: 企业家日报 时间: 2022-12-01 作者: 刘月朋

罗昕曾任国内顶级资产管理公司房地产基金投资部总监,工作内容涉及基金管理、地产项目投资、投资者关系维护、投后管理以及资管业务的战略规划。拥有近9年的地产股权投资经验,精通股权基金合同/投资协议拟订,具备控制和规避风险的能力,独立完成多个项目,共计投资40个项目,规模累计250亿。

南京溧水城南项目是罗昕所负责投资项目之一,该项目属于国内顶级开发商的城市大盘,建筑体量超过50万方,土地总价约为12.8亿,工程投入超过20亿,基金占股约30%,基金总投资期限从14年到2020年,见证了南京该片区的城镇化进程,基金投资项目楼板价不超过3000元/平,到2018年项目旁边的新出让地块楼板价约为8500元/平,为基金所投资的项目奠定了良好的获利空间。

投资是取舍与平衡的艺术,对信息和可选标的明智的取舍,才能得到尽量大的胜率。在实际投资操作过程中,罗昕对海量信息进行梳理,并找到这些信息当中的关键标的,从而帮助投资行为接近最佳选择。在对南京溧水项目尽调的过程中,罗昕对溧水进行了深度研究,并从宏观因素、活跃度、多元因素、价格因素、去化隐私来分析各对应的城市基本面、市场容量、市场限制、市场估值、库存等。

经过调研,罗昕发现自2014年四季度起,南京溧水商品房市场去化速度较同期大幅减缓,但是新盘供应量较同期上升50%,存销比升至历年高点。项目于14年12月底开盘后,于15年进入项目持销阶段,虽然本项目成交占溧水市场逾20%的份额,且实际价格高于周边竞品1000元/平。但受隔街竞品低价冲击、当地买房者观望情绪浓厚、溧水整体去化形势严峻的影响,项目实现均价低于预期且提振乏力,去化也明显慢于预期。而2015年下半年,伴随南京土拍市场逐渐推高南京楼市热度,相关市场反应约在2016年传导至溧水,项目去化较之前有了明显好转,但是实现价格仍然离预期有较大差距。罗昕领导基金团队成立投后专业小组进行专项梳理。每周统计项目销售情况,每月就项目进展、销售策略、成本动态与项目公司密切沟通,不定期对项目实地考察。

根据市场情况,罗昕重点跟踪市场变化及项目后续预期,如项目有重大变化、或基金有新预案再提前与投资人沟通。然而基金所投资项目2015年开盘后,初始销售进度不达预期,罗昕还是凭借敏感的投资判断能力和极强谈判能力,带领团队高质量地完成项目运作。罗昕提升了与开发商的沟通频率,并积极召开董事会,就成本事项主动优化。

同时在和开发商的谈判中,罗昕要求销售回款要全部归还基金方,提升了对基金股东的分配频率,投资后2.5年基金共收回88%本金,投资3.5年后续销售市场上行,开发商给出了基金提前退出的方案,即基金按照1.3倍退出,IRR约为12%。作为投资经理,评估后考虑到基金已收回本金95%,且目前项目表现已基本追平了当初基金的预期。同时罗昕敏锐预判南京房地产市场长期向好,因为没有同意开发商的方案,选择了跟到项目清算,在项目5-6年的过程中,罗昕和团队与开发商保持了月度的沟通频率,并且时刻密切关注市场变化以及项目销售情况,在最后基金退出时,基金获取总倍数1.47倍,IRR约为18%。

溧水城南板块近几年的发展尤为迅猛,在溧水城市地位不断提升,溧水的城市规划中明确提及了“一主三幅,四轴多片”的空间布局,而这“一主”指代的就是城南城市主中心。

板块凭借着无想山国家森林公园与秦淮源公园优越的自然环境,万达广场等大型配套的商业赋能,再加上溧水政府、市民之家整体搬迁至城南片区,城南的人气正在不断被拉高!罗昕凭借其丰富的地产股权投资经验、投资远见以及较强的战略规划、敏锐的规避风险能力完美的达成了对地块的投资,实现了房地产投资基金的高收益目标。文/曲艺



责任编辑:王华

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